Seit dem Gesetz Lemoine von 2022 kann jeder Kreditnehmer seine Immobilienkreditversicherung jederzeit ohne Kosten oder Strafen kündigen. Diese Freiheit hat die Karten auf dem Markt neu gemischt. Die Wahl einer Kreditnehmerversicherung beschränkt sich nicht mehr nur auf den Vergleich von angezeigten Preisen: Die Bedingungen für den Eintritt der Garantien, die Ausschlüsse und die Qualität der vertraglichen Betreuung sind ebenso wichtig wie die monatliche Prämie.
Beratungspflicht und Nachverfolgbarkeit: Was die ACPR wirklich überwacht
Die meisten Leitfäden vergleichen die Verträge nach Preis oder Basisgarantien. Ein Aspekt tritt oft in den Hintergrund: die Qualität der Beratung zum Zeitpunkt des Abschlusses.
Die ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution) hat Anbieter wegen mangelhafter Beratung bestraft und erinnert daran, dass die angebotenen Garantien dem tatsächlichen Profil des Kreditnehmers entsprechen müssen. Die Entscheidung betraf Alltagsversicherungen, aber das Prinzip gilt direkt für die Immobilienkreditversicherung.
Konkrete bedeutet dies, dass der Makler oder die Bank nachweisen muss, dass er Ihre persönlichen Informationen (berufliche Situation, angegebener Gesundheitszustand, Immobilienprojekt) gesammelt hat und diese genutzt hat, um seine Empfehlung zu leiten. Wenn Sie die beste Kreditnehmerversicherung wählen möchten, überprüfen Sie zunächst, ob Ihr Ansprechpartner diesen Prozess dokumentiert.
Bewahren Sie systematisch das standardisierte Informationsblatt (FSI) auf, das Ihnen bei der ersten Simulation übergeben wurde. Dieses Dokument listet die vom Kreditgeber geforderten Garantien auf und dient als Referenz für alle späteren Vergleiche. Im Streitfall ist es das Dokument, das die Angemessenheit des Vertrags für Ihre Situation beweist (oder widerlegt).
Kreditnehmerversicherungen: Über Tod und Invalidität hinaus
Alle Verträge decken den Tod und den totalen und irreversiblen Verlust der Selbstständigkeit (PTIA) ab. Der wirkliche Unterschied liegt in drei ergänzenden Garantien, deren Definitionen von Versicherer zu Versicherer erheblich variieren.
Vorübergehende Arbeitsunfähigkeit (ITT)
Diese Garantie übernimmt die monatlichen Raten, wenn der Kreditnehmer seine Tätigkeit nicht mehr ausüben kann. Die Falle liegt in der gewählten Definition: Einige Verträge decken die Unfähigkeit ab, “seinen Beruf” auszuüben, andere die Unfähigkeit, “jede Tätigkeit” auszuüben. Letztere Formulierung ist deutlich restriktiver. Ein Arbeitnehmer in Langzeitkrankheit kann die Leistung verweigert werden, wenn der Versicherer der Meinung ist, dass er eine andere Stelle besetzen könnte.
Teilweise (IPP) und vollständige (IPT) dauerhafte Invalidität
Die Schwelle für den Eintritt der IPP variiert je nach Vertrag. Einige setzen eine hohe Mindestinvaliditätsquote fest, was die abgedeckten Situationen reduziert. Lesen Sie das Informationsblatt, nicht die Verkaufsbroschüre.
Arbeitsplatzverlust
Selten standardmäßig enthalten, ist diese Garantie mit langen Wartezeiten und strengen Bedingungen (nur wirtschaftliche Entlassung, Mindestbeschäftigungsdauer) verbunden. Ihre Kosten sind im Verhältnis zum tatsächlichen Nutzen erheblich. Die Arbeitsplatzverlustgarantie verdient eine Kosten-Nutzen-Analyse vor dem Abschluss, nicht einen automatischen Reflex.
Rückzahlungsbedingungen: Pauschal oder schadensabhängig
Dieser technische Punkt verändert radikal den Betrag, der im Schadensfall gezahlt wird, wird aber oft in den allgemeinen Bedingungen untergegangen.
- Die Pauschalrückzahlung zahlt einen festen Prozentsatz der monatlichen Rate, unabhängig vom tatsächlichen Einkommensverlust. Dies ist die schützendste Methode für den Kreditnehmer.
- Die schadensabhängige Rückzahlung berechnet die Übernahme auf der Grundlage des tatsächlich erlittenen Einkommensverlusts, nach Abzug der anderweitig erhaltenen Leistungen (Sozialversicherung, Arbeitgebervorsorge).
- Im schadensabhängigen Modus kann ein Kreditnehmer, der gut durch seine Unternehmensvorsorge abgesichert ist, nur eine marginale Ergänzung seiner Kreditversicherung erhalten oder sogar gar nichts.
Für einen langfristigen Immobilienkredit schützt das Pauschalmodell besser unregelmäßige Einkommen oder Selbstständige. Arbeitnehmer mit einer soliden kollektiven Vorsorge können einen günstigeren schadensabhängigen Vertrag akzeptieren, vorausgesetzt, sie überprüfen die Wechselwirkungen zwischen den beiden Deckungen.
Anteil der Kreditnehmerversicherung und Profil des Mitkreditnehmers
Der Anteil bestimmt den Teil des Kredits, der von jedem Kreditnehmer abgedeckt ist. Bei einem Darlehen zu zweit verlangt die Bank eine Mindestdeckung von insgesamt 100 %, die Verteilung ist jedoch frei.
Der gängige Reflex (50/50) ist nicht immer geeignet. Wenn einer der Mitkreditnehmer den Großteil des Einkommens des Haushalts generiert, schützt eine asymmetrische Verteilung (70/30 oder 100/50) den Haushalt im Schadensfall besser, der den Hauptbeitragszahler betrifft.
Die ACPR stellt fest, dass die Banken weiterhin strikt den Rahmen der Belastungsquote des HCSF anwenden. Das bedeutet, dass die Akte von Anfang an eng kalibriert ist. Eine schlecht verteilte Quote kann ein Gesundheitsrisiko in einen Zahlungsausfall verwandeln, selbst wenn der validierte Mitkreditnehmer weiterhin arbeitet.
Fragilitäten des Dossiers antizipieren, bevor die Tarife verglichen werden
Laut der ACPR bleibt das Risikoumfeld neuer Immobilienkredite insgesamt begrenzt, mit einer leichten Verschlechterung. Die Vergabekriterien wurden nicht gelockert. Diese Bankrigor hat direkte Auswirkungen auf die Wahl der Versicherung: Die Situationen, die ein Dossier im Laufe der Zeit gefährden könnten, zählen mehr als der anfängliche Zinssatz.
- Variable Einkommen (Freelancer, Handelsvertreter, Zeitarbeiter): Überprüfen Sie, ob die Definition der ITT Ihre tatsächliche Ausübung abdeckt.
- Probezeit oder geplanter Berufswechsel: Einige Verträge schließen Schäden aus, die in den ersten Monaten einer neuen Tätigkeit auftreten.
- Vorherige Erkrankung oder verschärftes Gesundheitsrisiko: Die AERAS-Vereinbarung regelt den Zugang zur Versicherung, aber die Zuschläge und Ausschlüsse variieren stark zwischen den Versicherern.
- Mitkreditnehmer mit signifikantem Altersunterschied: Die Kosten der Versicherung und die altersbedingten Ausschlüsse können so weit auseinandergehen, dass sie zwei separate Verträge rechtfertigen.
Der Bericht der ACPR über die Wohnungsfinanzierung im Jahr 2025 hebt hervor, dass der Vergleich die Qualität der Beratung und die Nachverfolgbarkeit der Empfehlungen einbeziehen muss, nicht nur den angezeigten Preis.
Ein Kreditnehmerversicherungsvertrag wird daran gemessen, was er im Schadensfall auszahlt, nicht daran, was er jeden Monat ohne Probleme kostet. Die FSI, das Informationsblatt und das personalisierte Blatt sind die drei Dokumente, die vor jeder Unterschrift gelesen werden sollten. Diese Unterlagen während der gesamten Laufzeit des Kredits zugänglich zu halten, erleichtert auch einen möglichen Vertragswechsel, der jetzt jederzeit möglich ist.
