Ein IAD-Mandatsträger, der das Netzwerk verlassen möchte, sieht sich oft einem Handelsvertretervertrag gegenüber, dessen Austrittsklauseln sich grundlegend von denen eines klassischen Verkaufsmandats unterscheiden. Die Beendigung des IAD-Vertrags unterliegt dem rechtlichen Regime des Handelsvertreters (Artikel L134-1 und folgende des Handelsgesetzbuches), nicht dem eines Angestellten oder Franchisenehmers. Diese Statuten zu verwechseln, birgt das Risiko, die Kündigungsfrist falsch zu berechnen oder eine Entschädigung zu verlieren.
Handelsvertretervertrag IAD: Was der Status für die Beendigung ändert
Bei IAD unterschreibt der Immobilienberater einen Mandatsvertrag als unabhängiger Handelsvertreter, oft im Status eines Kleinstunternehmens oder EURL. Es handelt sich nicht um einen Arbeitsvertrag. Die direkte Konsequenz: keine Kündigung, keine Kündigung im Sinne des Arbeitsrechts, sondern eine Beendigung des Handelsvertretermandats.
Diese Unterscheidung hat konkrete Auswirkungen auf drei Punkte. Die Kündigungsfrist ist nicht durch einen Tarifvertrag festgelegt, sondern im Vertrag, der mit dem Netzwerk unterzeichnet wurde, verankert. Die Abfindung am Ende des Vertrags ist kein Schlussabrechnung, sondern eine Entschädigung gemäß dem Handelsgesetzbuch. Und das Verfahren erfolgt über ein Einschreiben, das an das Netzwerk gerichtet ist, nicht über ein vorheriges Gespräch.
Bevor man irgendetwas versendet, sollte man seinen Vertrag herausholen, um die Dauer der Kündigungsfrist (oft ein bis drei Monate je nach Dienstalter) und eventuelle Wettbewerbsverbotsklauseln zu überprüfen. Die Rückmeldungen zur tatsächlichen Anwendung dieser Klausel variieren je nach Region, aber sie ist in den meisten IAD-Verträgen enthalten.
Um im Detail zu verstehen, wie man den IAD-Vertrag kündigt, muss man von diesem präzisen rechtlichen Rahmen ausgehen, bevor man irgendein Schreiben verfasst.
Kündigungsbrief und Kündigungsfrist: Schritt-für-Schritt-Verfahren
Die Kündigung erfolgt durch ein Einschreiben mit Rückschein, das an den Sitz des IAD-Netzwerks gerichtet ist. Eine einfache E-Mail oder ein Anruf bei seinem Mentor reicht rechtlich nicht aus. Das Schreiben muss das gewünschte Datum des Inkrafttretens unter Berücksichtigung der vertraglichen Kündigungsfrist angeben.
Was der Brief enthalten muss
- Die vollständige Identität des Mandatsträgers (Name, Vorname, RSAC-Nummer, Adresse) und die Referenz des mit IAD unterzeichneten Handelsvertretervertrags.
- Die ausdrückliche Erwähnung des Willens, den Vertrag zu kündigen, mit dem nach der im Vertrag vorgesehenen Kündigungsfrist berechneten Datum des Inkrafttretens.
- Eine formelle Anfrage zur Rückgabe oder Schließung des Zugangs zu den Werkzeugen des Netzwerks (Transaktionssoftware, Beraterbereich, Veröffentlichung der Anzeigen), um eine schriftliche Aufzeichnung zu haben.
- Der Hinweis auf die Entschädigung, falls sie fällig ist, unter Berufung auf Artikel L134-12 des Handelsgesetzbuches.
Man sendet dieses Schreiben in zweifacher Ausfertigung. Eine für den IAD-Sitz, eine für sich selbst mit dem datierten Rückschein. Dieses Dokument dient als Nachweis im Streitfall über das tatsächliche Enddatum des Vertrags.
Kündigungsfrist: Wie man sie fehlerfrei berechnet
Die Kündigungsfrist beginnt mit dem Erhalt des Einschreibens durch IAD, nicht mit dessen Versand. Wenn der Vertrag eine Kündigungsfrist von zwei Monaten vorsieht und das Schreiben am 15. Juli eintrifft, endet der Vertrag tatsächlich am 15. September. Während dieses Zeitraums ist der Mandatsträger verpflichtet, seine vertraglichen Verpflichtungen einzuhalten (keine Herabsetzung, Rückgabe des Werbematerials).
Achtung: Das Netzwerk vor Ablauf der Kündigungsfrist ohne schriftliche Zustimmung von IAD zu verlassen, kann den Verlust der Abfindung am Ende des Vertrags zur Folge haben. Man schlägt nicht die Tür zu, man verhandelt einen sauberen Ausstieg.
Abfindung bei Kündigung und Schicksal laufender Mandate
Der Handelsvertreter, der nicht für ein schwerwiegendes Fehlverhalten verantwortlich ist, hat Anspruch auf eine Entschädigung bei Beendigung des Vertrags. Das sieht das Handelsgesetzbuch vor, nicht der gute Wille des Netzwerks. In der Praxis deckt diese Entschädigung den Verlust zukünftiger Einnahmen ab, die mit der dem Netzwerk zugeführten Kundschaft verbunden sind.
Die Berechnung basiert in der Regel auf den in den letzten Jahren der Tätigkeit erhaltenen Provisionen. Zwei Jahre Brutto-Provisionen sind der gängige Referenzwert in der Rechtsprechung, aber jede Situation hängt vom Vertrag und dem tatsächlichen Geschäftsvolumen ab.
Was die laufenden Verkaufsmandate betrifft, so bedeutet die Beendigung des IAD-Vertrags nicht, dass die laufenden Verkäufe wegfallen. Die mit Verkäufern unterzeichneten Mandate bleiben bis zu ihrem Ende aktiv.
Der Punkt, der mit dem Netzwerk zu klären ist: Wer übernimmt die Nachverfolgung potenzieller Käufer, und wie wird die Provision aufgeteilt, wenn ein Verkauf nach dem tatsächlichen Ausstieg zustande kommt. Dieses Thema führt regelmäßig zu Meinungsverschiedenheiten, weshalb es wichtig ist, das Schicksal jedes aktiven Mandats schriftlich zu formalisieren vor Ablauf der Kündigungsfrist.
Exklusives Verkaufsmandat, das über IAD unterzeichnet wurde: eine andere Beendigung für den Verkäufer
Man sollte die Beendigung des Mandatsvertrags (der Berater, der IAD verlässt) nicht mit der Beendigung eines exklusiven Verkaufsmandats, das ein Eigentümer mit einem IAD-Berater unterzeichnet hat, verwechseln. Es handelt sich um zwei unterschiedliche rechtliche Situationen.
Ein Verkäufer, der ein exklusives Mandat mit einem IAD-Berater unterzeichnet hat, kann dieses Mandat nach der dreimonatigen Unwiderruflichkeit kündigen, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von fünfzehn Tagen per Einschreiben. Vor drei Monaten ist ein Ausstieg nur in bestimmten Fällen möglich:
- Die gesetzliche Widerrufsfrist (vierzehn Tage nach der Unterzeichnung), die automatisch ohne Begründung gilt.
- Ein schwerwiegendes Versäumnis der Agentur bei ihren Verpflichtungen (vollständige Abwesenheit von Berichten, keine Werbung für die Immobilie, zum Beispiel).
- Ein Formfehler im Mandat selbst (fehlende obligatorische Erwähnung, fehlende professionelle Lizenznummer).
Das Gesetz Châtel fügt einen Schutz für Mandate mit stillschweigender Verlängerung hinzu: Die Agentur muss den Auftraggeber schriftlich informieren, zwischen drei Monaten und einem Monat vor Ablauf, über die Möglichkeit, nicht zu verlängern. Ohne diese Mitteilung kann der Verkäufer jederzeit ohne Strafe kündigen.
Ob man nun Mandatsträger ist, der das Netzwerk verlassen möchte, oder Verkäufer, der ein exklusives Mandat beenden möchte, die Mechanik beruht auf dem gleichen Reflex: den Vertrag erneut lesen, die Fristen einhalten und alles per Einschreiben formalisiert. Ein gut vorbereiteter Ausstieg schützt die erworbenen Provisionen und vermeidet langwierige Streitigkeiten vor dem Handelsgericht.