Die CASDEN Banque Populaire bietet spezielle Immobilienkreditbedingungen für Beamte des öffentlichen Dienstes an, mit einem CASDEN-Punkte-System, das den Zinssatz senkt. Eine Simulation auf der Website der Genossenschaftsbank dauert nur wenige Minuten, aber um ein zuverlässiges und verwertbares Ergebnis zu erhalten, müssen die Daten im Voraus vorbereitet werden. Der Rückgang der Zinssätze seit Anfang 2024 verändert die Herangehensweise an diese Übung.
HCSF-Belastungsquote und maximale Laufzeit: die Parameter, die vor jeder Simulation festgelegt werden müssen
Bevor Sie den CASDEN-Simulator öffnen, ist ein regulatorischer Rahmen erforderlich. Der Höhere Rat für Finanzstabilität (HCSF) legt seit Januar 2022 eine maximale Belastungsquote von 35 % des Nettoeinkommens, einschließlich Versicherung, fest. Diese Regel gilt für alle Institute, einschließlich CASDEN.
Die maximale Standardlaufzeit ist auf 25 Jahre begrenzt. Eine Verlängerung auf 27 Jahre ist möglich, jedoch nur für den Kauf von Neubauten, den Bau oder den Erwerb von Bestandsimmobilien mit Renovierungsarbeiten, die mindestens 10 % des geliehenen Betrags ausmachen. Die Banken haben einen abweichenden Spielraum, der auf 20 % ihrer vierteljährlichen Produktion begrenzt ist, wobei ein Teil für Hauptwohnsitze und Erstkäufer reserviert ist.
Konkret, wenn Ihr monatliches Nettoeinkommen bekannt ist, können Sie Ihre maximale Monatsrate (Einkommen x 0,35) berechnen, bevor Sie die Simulation starten. Diese Zahl, nachdem die Kreditnehmerversicherung abgezogen wurde, ergibt die maximale Kreditrate, die der Simulator anbieten kann. Eine Simulation des CASDEN-Immobilienkredits mit dem aktuellen Zinssatz ermöglicht es dann, diese theoretische Kapazität mit den tatsächlichen Bedingungen der Genossenschaftsbank zu vergleichen.
CASDEN-Punkte und fester Zinssatz: was der Simulator nicht immer zeigt
Der CASDEN-Immobilienkredit funktioniert zu einem festen Zinssatz, der während der gesamten Vertragslaufzeit garantiert ist. Das Besondere liegt im CASDEN-Punkte-System: Je mehr Punkte der Mitglied sammelt, desto niedriger wird der Zinssatz. Der Online-Simulator berücksichtigt diesen Parameter, aber die Auswertung des Ergebnisses erfordert einige Vorsichtsmaßnahmen.
Der in der Simulation angezeigte Zinssatz entspricht einem bestimmten Punktestand. Wenn Sie gerade Mitglied geworden sind, ist Ihr Punktestand niedrig und der angebotene Zinssatz wird weniger wettbewerbsfähig sein als der eines Beamten mit zehn Jahren Zugehörigkeit. Der endgültige Zinssatz hängt direkt vom angesammelten Punktestand ab, nicht nur von der allgemeinen Preisliste der Bank.
Ein weiterer Punkt, den es zu überprüfen gilt: der effektive Jahreszins (TEAG). Der CASDEN-Simulator zeigt einen Nominalzinssatz an, aber die tatsächlichen Kreditkosten beinhalten die Kreditnehmerversicherung, Garantien und Bearbeitungsgebühren. Der Vergleich mit anderen Instituten kann nur auf Basis des TEAG und nicht nur des Nominalzinssatzes erfolgen.
Mehrere Laufzeit-Szenarien testen
Der Rückgang der Immobilienzinsen, der Anfang 2024 begann und durch den CAFPI-Barometer bestätigt wurde, eröffnet ein Verhandlungsspielraum. Im Simulator ist es sinnvoll, drei parallele Simulationen zu starten: eine über 15 Jahre, eine über 20 Jahre und eine über 25 Jahre. Der Unterschied in der Monatsrate zwischen diesen Laufzeiten zeigt den tatsächlichen Spielraum auf.
Die Verkürzung der Laufzeit um einige Jahre senkt die Gesamtkreditkosten erheblich, vorausgesetzt, die Monatsrate bleibt unter der Grenze von 35 %. Im Gegensatz dazu kann die Verlängerung der Laufzeit, um mehr verfügbares Einkommen zu schaffen, beruhigend erscheinen, erhöht jedoch die Zinslast über die gesamte Kreditlaufzeit.
Kreditnehmerversicherung und Eigenkapital: zwei unterschätzte Hebel in der CASDEN-Simulation
Die CASDEN-Simulation bietet standardmäßig den Gruppenversicherungsvertrag der Bank an. Seit dem Gesetz Lemoine kann jeder Kreditnehmer jederzeit eine externe Versicherung (Versicherungsdelegation) wählen, auch nach der Unterzeichnung des Kredits. Den CASDEN-Gruppentarif mit zwei oder drei externen Angeboten zu vergleichen, bevor die Simulation validiert wird, ermöglicht eine genauere Einschätzung des tatsächlichen TEAG.
Die Kosten der Kreditnehmerversicherung variieren stark je nach Alter, Gesundheitszustand und gewähltem Anteil. Für einen Kreditnehmer unter 35 Jahren kann der Unterschied zwischen dem Gruppenvertrag und einer Delegation mehrere tausend Euro über die gesamte Kreditlaufzeit ausmachen.
Die Rolle des Eigenkapitals im Simulationsergebnis
Das Eigenkapital beeinflusst zwei Parameter in der Simulation: den geliehenen Betrag (und damit die Monatsrate) und die Risikowahrnehmung durch die Bank. Ein Eigenkapital, das die Notarkosten und einen Teil des Kaufpreises abdeckt, beruhigt das kreditgebende Institut und kann die Annahme des Antrags erleichtern.
- Notarkosten: zwischen 2 und 3 % für Neubauten, mehr für Bestandsimmobilien, idealerweise durch das Eigenkapital finanziert
- Rücklagen: eine Notfallersparnis nach dem Eigenkapital aufrechterhalten, da ein Antrag ohne finanzielle Rücklagen die Anfrage schwächt
- Zusatzkredite: der zinslose Kredit (PTZ) oder ein Action Logement-Kredit können die Finanzierung ergänzen und den Einsatz des Hauptkredits CASDEN reduzieren
CASDEN-Simulation 2024: vergleichen, um zu entscheiden
Der Trend zu sinkenden Zinsen seit Anfang 2024 macht den Vergleich zwischen den Instituten nützlicher denn je. Der CASDEN-Simulator liefert eine erste Schätzung, aber dieses Ergebnis stellt kein Kreditangebot dar. Es handelt sich um eine Indikation, die einer vollständigen Prüfung des Antrags und der endgültigen Genehmigung durch die Bank unterliegt.
Mehrere Zinsszenarien in der Simulation testen (aktueller Zinssatz, leicht niedrigerer Zinssatz) ermöglicht es, eine mögliche Verbesserung der Bedingungen zu antizipieren, falls das Projekt einige Monate später realisiert wird. Die verfügbaren Daten erlauben keine genaue Vorhersage der Zinsentwicklung im zweiten Halbjahr, aber die im ersten Halbjahr 2024 beobachtete Dynamik bleibt rückläufig.
- Die CASDEN-Simulation mit dem aktuellen Zinssatz starten und dann mit einem um einige Zehntelpunkte reduzierten Zinssatz wiederholen, um die Auswirkungen auf die Monatsrate zu messen
- Den erhaltenen TEAG mit den Angeboten von mindestens zwei anderen Banken (Banque Populaire-Netzwerk, Crédit Mutuel oder einem Online-Vermittler) vergleichen
- Überprüfen, ob die Struktur die von CASDEN geforderten Garantien (Bürgschaft oder Hypothek) in die Berechnung der Gesamtkosten einbezieht
Die Simulation bleibt ein Rahmeninstrument. Das Ergebnis ist nur dann wertvoll, wenn die eingegebenen Daten die Realität des Antrags widerspiegeln: genaue Nettoeinkommen, wiederkehrende Ausgaben, laufende Kredite, präziser Betrag des Eigenkapitals. Eine hastig durchgeführte Simulation mit gerundeten Zahlen liefert ein unbrauchbares Ergebnis.
Die Zeit zu nehmen, um die letzten drei Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge und den Steuerbescheid zu sammeln, bevor das Tool gestartet wird, macht den Unterschied zwischen einer groben Schätzung und einem echten Ausgangspunkt für die Verhandlung.